賃貸オーナー必見!入居率も上がる!?アパート塗り替えのコツ | 株式会社ユタカペイント│群馬県高崎市で外壁塗装・屋根塗装・住まいの塗り替え

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賃貸オーナー必見!入居率も上がる!?アパート塗り替えのコツ

アパートの外壁や屋根が色あせていたり、塗装にひびが入っていたりしていませんか?

アパートの外壁や屋根の劣化を放置していると、
入居率が下がるだけではなく建物そのものの劣化につながる危険性もあります。

しかしアパートの塗り替えは高額で、また悪徳業者の被害が多く報道されていることから、
業者選びに不安を感じている方も多いでしょう。

この記事では、アパートを塗り替えるメリット・デメリットから、
塗り替えのタイミングの見極め、よい業者の選び方までをご紹介します。

アパートの外壁や屋根の塗り替えを検討している賃貸オーナー様は、ぜひ参考にしてください。

1. アパートを塗り替えるメリット・デメリット

アパートの外壁や屋根を塗り替えることに、
どのようなメリット・デメリットがあるのかを確認しましょう。

まずはアパートを塗り替えるメリットを紹介します。

メリット

なんといっても入居率が上がる

アパートの外壁や屋根を塗り替える最大のメリットは、なんといっても入居率が上がることです。
物件探しの際には、家賃や間取りと同じぐらい、外観は重要な判断材料になります。
条件が同等のアパートであれば、塗装がきれいで見た目のよいアパートに住みたいと思うのは当然の心理でしょう。

また入居者にとっても、自分が住むアパートの外観がよくなるのはうれしいことです。
退去率も下がり、アパート全体として高い入居率をキープできるようになります。

建物の劣化を防ぐことで資産価値を保つ

塗料(塗膜)には、美観を保つだけではなく、建物自体を守る大切な役割があります。
アパートの外壁や屋根は、直射日光や雨風にさらされることで劣化していきますが、素人目で劣化状況を見極めるのは至難の業といえます。
そのため気がついたときには塗膜がはげて、建物に雨水がしみ込み雨漏りなどが発生する一歩手前ということも珍しくありません。
基礎部分にまで水が浸入してしまった場合には、建物自体に致命的なダメージを与えることも考えられます。
建物の劣化を防ぎ、資産価値を保つためにもアパートは定期的な塗り替えがおすすめです。

それでは続いて、アパートの外壁や屋根を塗り替えるデメリットを見ていきましょう。

デメリット

コストがかかる

アパートの外壁や屋根を塗り替える最大のデメリットは、コストがかかることです。
塗り替え工事は建物に足場を組み、複数の職人が数日かけて行うため、決して安いものではありません。
工事費用を負担に感じ、なかなか踏み切れないオーナーの方も多いでしょう。

しかし塗り替えをしないでいると、アパートの劣化は進むばかりで、結果として建物自体の資産価値が落ちてしまう可能性が高まります。
アパートの塗装については、長期的な視野に立ってその必要性を考えることが大切です。

 塗装業者によって仕上がりに差が出る

アパートの外壁や屋根の塗り替え工事は、施工の善し悪しが1〜5年経たないと分からないといわれていて、素人目には手抜き工事かどうかの判断がつきにくいこともデメリットです。
そのため、何年も経ってから手抜き工事が判明し、泣き寝入りするケースもあります。

悪徳業者による施工トラブルも絶えないため、アパートの塗り替えで失敗しないためには、質のよい業者を見つけることがなによりも大切です。

2. 入居率が上がるアパートの塗り替えのポイント

ここからは、入居率が上がるアパートの塗り替えポイントを説明します。

入居者に好まれる色とは?

入居率を上げるためには、アパートの外壁を塗り替える際の色選びも大切です。
アパートの色を決めるときには、まず入居者層を考えましょう。
たとえば派手でポップな色合いは、年配の入居者には好まれません。
反対にトーンを抑えた色合いにすると、魅力的に感じない若い人もいるでしょう。

ターゲットにしている入居者が、男性と女性どちらが多いのか、学生なのか社会人なのかによっても好まれる色は違います。
アパートの外壁の色は、既存の入居者層や、ターゲットにしている層にあわせて選ぶことが大切です。

塗り替えのタイミングで美しく仕上げる

アパートの外壁や屋根の塗り替えには、それぞれ最適な時期があります。
それは塗料によって、耐用年数が異なることが大きな理由です。
塗り替えのタイミングを逃してしまった場合には、建物の劣化が進む可能性が高くなってしまうでしょう。

また、一般的に塗料は低温と高湿度を嫌うことから、塗装を行う季節としては春(3~5月)と秋(9〜11月)が最適といわれています。
腕のよい業者であれば、オフシーズンでも問題なく質の高い塗装が期待できますが、可能であれば春や秋に塗装スケジュールを調整するのがおすすめです。

所有しているアパートの最適な塗り替えのタイミングを知っておくことは、費用の積み立てなど、事業計画にも役立ちます。
アパートの塗り替えは、時期を逃さず計画的に行うことがおすすめです。

機能いろいろ!最新の機能系塗料とは?

いまや塗料は建物に色をつけるだけではなく、さまざまな機能を備えたものが販売されるようになりました。
断熱や遮熱効果があるものはもちろん、親水性を高めることによって汚れ落ちをよくするセルフクリーニングの効果がある、メンテナンスの手間がかからない塗料まであります。

とくに断熱や遮熱はアパート入居者の快適な暮らしに直結するため、アパートの外壁や屋根を塗り替えるときに選ばれることが多い人気の塗料です。
塗り替えに際しては、居住性やメンテナンスのしやすさを考えて、機能系塗料も選択肢にいれることがおすすめです。

3. アパートの塗り替えの費用相場とは?

それではアパートの外壁や屋根の塗り替えにはどれくらいの費用がかかるのか、相場を紹介します。

アパートの塗り替え費用の相場

アパートの塗り替え費用はアパートの規模によって異なりますが、一般的な2階建てのアパート(500㎡)で、防水工事を含まなければ200〜300万円が相場です。
3〜4階建てのRC造アパートであれば、付帯工事も含めると500〜1,000万円を見積もる必要があるでしょう。

塗り替え費用に関しては、塗装面積や外壁などの劣化具合に大きく左右されます。
所有するアパートの正確な塗り替え費用を知りたい場合には、塗装業者に見積もりを依頼しましょう。

アパートの塗り替え費用の内訳

塗装費用の内訳は、塗料代と足場代がそれぞれ全体の20%を占め、そして施工費(人件費)と塗装業者の利益がそれぞれ30%ずつを占めるのが一般的です。
塗装業者によって構成比は多少異なりますが、この比率から大きく外れていなければ、見積もりとしては妥当と判断してよいでしょう。

塗装費用は塗料で決まる|塗料の種類と価格相場

塗装費用のうち、塗料代については、塗料の種類によって価格が大きく上下します。
塗料の種類と価格の相場を確認しておきましょう。

◀ 表は左右にスクロールできます ▶
塗料の種類 特徴 耐用年数 1缶あたりの価格
アクリル 安価に使用でき、定期的な塗り替えを楽しみたい方向き 約4年 5千〜1万5千円
ウレタン 安価に使用でき、定期的な塗り替えを楽しみたい方向き 約6年 5千〜2万円
シリコン 価格と機能性のバランスがよく、カラーバリエーションが豊富 約10年 1万5千〜4万円
光触媒 太陽光と雨の自然の力でセルフクリーニングする効果があるため、汚れ防止を優先する方におすすめ 約12年 2〜5万円
フッ素 耐候性があり、長期にわたって建物を保護する 約14年 4〜10万円
無機配合型フッ素 フッ素塗料に無機成分を配合して耐候性をさらに高めたもの 約16年 4〜10万円
ピュアアクリル 耐光性、弾性が高く、防水性に非常に優れている 約15年 5〜7万円
無機ハイブリッド 無機と有機のハイブリッド型で耐候性が非常に高い 約18年 5〜12万円
※1缶で塗れる広さは塗料ごとに異なります。
※塗料の価格はメーカーによって異なります。

塗料の耐久性は、価格が安いものほど低く、価格が高いものほど高いことが特徴です。
安価な塗料は1度の塗り替えコストは安く済みますが、頻繁な塗り替えが必要で結果的にはランニングコストが高くつく場合もあります。
アパートの外壁や屋根の塗り替えに使用する塗料は、長期的な視野に立って選ぶことが大切です。

アパートの塗り替えに火災保険は使える?

火災保険は火災だけではなく、落雷や破裂、爆発、風災、雹災、雪災などの自然災害にも適用されるものがほとんどです。
そのため外壁が台風で破損し、補修工事と同時に塗装が必要となった場合には保険が適用される可能性があります。

しかし保険が適用されるかどうかには厳しい審査があり、通常の経年劣化による外壁や屋根の塗り替えに対しては、火災保険は適用されません。
自然災害にあった場合で火災保険の利用を考えるときには、必ず加入している保険会社に相談しましょう。

4. “手遅れ物件”にならないために|塗装は見た目だけじゃない

アパートの外壁や屋根の塗り替えは、外観のためだけではなく、建物の資産価値を守るためにも必要です。
どのような症状が出たら、塗り替えを検討すべきなのかを説明します。

塗り替えのサインを見逃さない!

次のような症状は、塗り替えが必要なサインです。
所有しているアパートに、このような症状が出ていないか確認してみましょう。

変色・色あせ

アパートの外壁や屋根の塗り替えに使用される塗料は、耐候性に優れたものが増えています。
それでも長期間紫外線や雨にさらされると、塗料の耐久度が下がり変色したり色落ちしたりしてしまいます。
変色は、塗り替え計画を立てる時期が来たサインです。

チョーキング

チョーキングとは、外壁を指でなぞるとチョークの粉のような白いものがつく現象です。
チョーキングは雨や紫外線などで塗料に含まれた合成樹脂が分解されて、顔料が粉状になるために起こります。
チョーキングが起きている外壁は、水に濡れると変色するため、雨の日にアパートの外壁の色が変わるときにはチョーキングが起こっている可能性が高いです。
塗膜の性能を発揮できなくなってきている証ですので、塗装会社に塗り替え時期を相談しましょう。

外壁のひび割れ

塗装が劣化して外壁を守れなくなってくると、ひび割れが発生します。
まず塗膜にヘアークラックと呼ばれるひび割れが入るところから始まりますが、とても細かいひびのため、なかなか気がつきません。
ヘアークラックを気づかず放置していると、外壁や屋根から雨水が入って建物の内部までしみ込み、やがて構造クラックと呼ばれる建物本体にひびが入る恐れがあります。
ひび割れを発見した場合には、早急に塗り替えを検討してください。

塗膜の浮き・はがれ

塗料の耐久性が失われると、塗膜が浮いてポロポロとはがれてくる剥離がはじまります。
早急に塗り直しをしないと、建物自体に深刻な影響が出る可能性が高まります。
また塗膜が浮いたり剥離してきたときには、既存の塗装をすべて除去したうえで塗り直しをしなければなりません。
手間もコストもかかるため、塗膜の浮きや剥離が始まる前に、塗り直しをすることが大切です。

見逃しがちな屋根・屋上にもご注意!

外壁や共有部分は目に見えるため、変色やはがれなどに気がつきやすいものですが、屋根や屋上は目に触れないためなかなか劣化に気がつきません。
しかし屋根や屋上は、外壁以上に雨や紫外線にさらされています。
適切な管理ができていなかった場合には、いわゆる「手遅れ物件」となり、大規模な修復工事が必要になってしまう可能性が高くなります。

屋根や屋上も定期的に点検し、上記のような劣化症状がないかを確認したうえで、塗り替えや修復などのメンテナンスを行うことが大切です。

5. アパート塗り替え工事でよくあるトラブルとは?

ここからは、アパートの外壁や屋根の塗り替え工事でよくあるトラブルをご紹介します。

入居者やご近所への連絡不足

外壁や屋根の塗装工事中は、塗料独特の臭いがクレームに発展するケースが多く見られます。
アパートの外壁や屋根の塗り替え工事をするときには、事前に入居者だけではなく、ご近所にも工事を行うことと、工期がどれくらいなのかをお知らせしましょう。
塗装会社によっては、ご近所へのあいさつ回りまでしてくれる良心的なところもあります。

職人のマナーが悪い

アパートの塗り替え工事を行う職人のマナーが悪い場合も、クレームが発生してしまいます。
たとえばアパートの敷地内でタバコを吸う、ゴミを放置する、大声を出す、工事道具が散乱しているなどすると、アパートの住人からだけではなくご近所からもクレームが発生します。
塗装業者を決めるときには、実際に塗装している現場を見せてもらうなどして、現場や職人の様子を確認するのがおすすめです。

ベランダに勝手に出入りする

ベランダに勝手に侵入されたというのも、塗装工事でよく発生するクレームです。
アパートの外壁や屋根を塗り替えるときには、建物周りに足場を組んで作業を行います。
場合によってはベランダに立ち入ることもありますが、その際には入居者に必ず許可を取るものです。
塗り替え工事を依頼するときには、ベランダの侵入時の対応についてもしっかりと確認しましょう。

早朝や遅い時間に作業を行う

早朝や遅い時間など、在宅率が多い時間帯に作業を行った場合にも、クレームが多く発生します。
アパートの外壁や屋根の塗り替え工事は、依頼時に塗装会社と作業時間についての取り決めを行います。
契約した工事時間帯以外には作業をしないというルールを遵守してもらうように伝えておくと安心です。

6. アパートの塗り替え|業者別のメリット・デメリット

一般的にアパートの塗り替えは、ハウスメーカーもしくは塗り替え専門業者が行いますが、それぞれにメリット・デメリットがありますので見ていきましょう。

ハウスメーカーで塗り替えるメリット・デメリット

まずはハウスメーカーに外壁や屋根の塗り替えを依頼する場合のメリット・デメリットを確認しましょう。

メリット

アパートの塗り替え工事をハウスメーカーで行う最大のメリットは、大手ならではの保証を得られることです。
さらに施工件数が多いこと、またスタッフ教育が行き届いているため打ち合わせ時の対応がよいことから、安心感もあるでしょう。

デメリット

一方ハウスメーカーに外壁や屋根の塗装を依頼するデメリットは、価格が高くなることです。
ハウスメーカーが塗装工事を受注した場合、実際の工事は、下請けの塗装業者が行うため、その中間マージン分の価格が上乗せされるという仕組みになっています。
下請業者も全国各地に複数抱えていることから、施工の技術にバラつきがあることも、ハウスメーカーによる塗り替えのデメリットといえるでしょう。

塗り替え専門会社で塗り替えるメリット・デメリット

それでは、塗り替え専門業者のメリット・デメリットも見てみましょう。

メリット

アパートの塗り替えを専門業者に依頼する最大のメリットは、工事費用を安く抑えられることです。
大手ハウスメーカーに依頼した場合に発生する中間マージンが不要なため、一般的に大手ハウスメーカーの3分の2程度の費用に抑えられます。
その分を塗料代に回し、高品質、高機能な塗料を使用することで、結果的にはメンテナンスコストの削減につなげることが可能です。

デメリット

ハウスメーカーで建てたアパートの塗り替え工事を、メーカーお抱えの塗装業者ではない業者に依頼したことでトラブルが発生した場合には、ハウスメーカーの保証を受けられなくなってしまうことがデメリットです。
そのため、アパートの外壁や屋根の塗り替えを依頼する業者は慎重に選ぶ必要があるでしょう。

7. 良心的な業者の見極め方とは?

それでは優良な塗り替え業者は、どのように見極めればよいのでしょうか。
見極めのポイントを5つ紹介します。

『住宅リフォーム事業者団体』のマークがある業者を選ぶ

リフォーム業界には、「住宅リフォーム事業者団体登録制度」と呼ばれる制度があります。 これは消費者が安心して住宅リフォームを行えるよう、さまざまな要件を満たした事業者を、国土交通省において登録するものです。 登録された団体は、住宅リフォーム事業者団体のロゴマークを使用できるようになります。

このロゴマークがホームページや事務所に表示されている事業者であれば、国土交通省の基準をクリアしていると分かるため安心です。

『1級塗装技能士』の資格を確認する

塗装業には、「塗装技能士」という国家資格があります。塗装技能士は1級から3級まであり、このうち1級は実務経験が7年以上ある人だけに受験資格が与えられ、学科試験と実技試験をパスしなければなりません。
塗装を依頼するときには、業者のホームページなどで1級塗装技能士の有資格者がいるかを確認しましょう。
しかし業者によっては、1級塗装技能士がいるというだけで、施工は別の職人が行っていることがよくあります。
実際に有資格者が施工をするのかを、しっかり確かめるようにしてください。

建設業の許可がある塗装業者を選ぶ

塗装工事に関しては、請負金額が500万円未満であれば許可なく営業が可能です。
しかしその場合、その業者の技術を判断する材料がありません。
建設業の許可を取るには、塗装工事業に必要な資格を持った専任技術者を置くなどの条件を満たす必要があるため、一定のレベルに達していると判断できます。
アパートの外壁や屋根の塗り替え工事を依頼するときには、建築業の許可を得ている塗装業者を選ぶと安心です。

地元の塗装会社を選ぶ

アパートの塗り替え工事は、地元の塗装会社を選ぶこともポイントです。
大手ハウスメーカーと比べ価格が安いことはもちろん、地元の業者であれば、万一トラブルがあったときでもすぐに駆けつけてくれるため安心です。
またなにより、地元の業者は地域の気候条件などに詳しく、風土に合った塗料をよく知っているため、所有しているアパートの外壁や屋根に最適な塗装を提案してもらえます。
地域にあった塗装をするのであれば、地元の塗装業者に依頼するのがおすすめです。

施工実績を確認する

塗装の技術は、なんといっても経験がものをいいます。
アパートの塗り替え工事を依頼する業者を選ぶときには、ホームページなどで施工実績を確認するようにしましょう。
施工実績を多く掲載している塗装業者であれば安心です。
また地元の施工業者であれば、お知り合いが工事を依頼しているかもしれません。
その業者で実際工事をした人の話が聞ければ、さらに安心できるでしょう。

9. まとめ

アパートの外壁や屋根を塗り替えるには、高い費用が発生します。
費用をムダにしないためには、ランニングコストとのバランスを考えつつ、地元の気候に適した塗料の選定がとても重要です。
塗装業者を選ぶときには、地元の気候条件に精通し、さらに高い技術を担保するためにも有資格者が実際に施工まで行ってくれる会社を選ぶことがおすすめです。

記事監修/金井 裕(かない ゆたか)

  • 株式会社ユタカペイント 代表取締役
  • 公益社団法人高崎青年会議所2016年度理事長
  • 一般社団法人日本塗装工業会 会員
  • 一般社団法人群馬県塗装工業会 会員
  • 群馬県塗装看板協同組合 組合員

群馬県高崎市にて創業19年の塗装会社を経営。

高崎市の塗装会社では唯一となる、提供する製品・サービスの品質を継続的に向上させていくことを目的とした品質マネジメントシステムの規格「ISO9001」を取得。
クレーム産業とまで言われる塗装リフォーム業界を変えるため、1級塗装技能士による施工、自社職人による架設足場工事など、『地元高崎市』のお客様満足度にこだわった塗装工事を続けている。

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